知っておきたい マンションのお金のこと!!
管理組合の会計について管理費と修繕積立金の違い って?
管理組合(マンション)の会計は『管理費会計』『修繕積立金会計』に区分けして管理しています。『管理費』と『修繕積立金』この2 つの費用は似ているようで内容は異なりますので、違いについて簡単に説明します。
管理費がマンションの運営維持に日々必要な「消費」であるのに対して、修繕積立金は将来に対しての 「備え」になります。 管理費は、住民が安全かつ快適な生活を送るために日々必要な費用ですが、修繕積立金は、数年ごとに行われる大規模修繕や、不測の事態に備えるために積み立てているお金になります。また、修繕積立金の積み立て方式は、一般的に 『段階増額積立方式』・『均等積立方式』のどちらかを採用しているマンションが 多く 、 近年分譲されるマンションは 、 ほとんどが 『段階増額積立方式 』 となっています。これは、当初の修繕積立金を抑え分譲しやすくする傾向があるためです。結果２回目以降の修繕積立金は確実に不足することになり値上げ目直しが必要となります!!
それぞれの具体的な用途 (充当経費)を以下に記載します。
『管理費』
- エレベーター、消防設備などの共用設備の保守維持費
- 備品費、通信費その他の事務費
- 共用部分等に係る火災保険料
- 経常的な補修費 (照明の交換など 、小規模な修繕の費用 )
- 共用部分の水道代や光熱費など
『修繕積立金』
- 一定年数の経過ごとに計画的に行う修 繕
- 不測の事故その他特別の事由により必要となる修 繕
- 敷地及び共用 部分等の変更
『段階増額積立方式と均等積立方式』
段階増額積立方式
初期の積立額を抑え、 計画期間中に段階的に増額していく方法です。これにより初期の負担を軽減しつつ、将来的な修繕費用に備えます。
段階増額積立方式のメリット
新築 当初は修繕も少なく、多額の積立金を必要としませんので、新築購入当初からしばらくの間は負担が少なく支出が抑えられ、修繕費用の資金需要に沿った積み立てを行うことが可能です。
段階増額積立方式のデメリット
総会での合意形成が必要で、金額を改定する場合はほぼ増額となることから、そのつど区分所有者への合意形成が必要となります。 合意形成が難航すれば 、 円滑な積立が困難になることが あ ります 。段階的に支払額が増加するので、 居住者の資金計画が立てにくいという側面もあります 。
- 国土交通省の調査によると、近年分譲された 『段階増額積立方式』を採用するマンションについて、長期修繕計画の計画当初 から最終計画までの増幅幅の平均は約3.6倍となっており、なかには10倍を超える物件も存在します。
均等積立方式
計画期間中の積立額を均等に設定し、安定的な積立を確保する方法です。
均等積立方式のメリット
修繕積立金の積立額が一定なので、居住者の資金計画が立てやすいです。 また修繕積立金を着実にためられるので修繕予定が立てやすく、必要な修繕資金を効率的かつ安定的にストックしていくことができます。
均等積立方式のデメリット
総会での合意築年数が浅いうちは 段階増額積立方式に比べて金額が割高になります。
- 国土交通省が定める 「マンションの修繕積立金に関するガイドライン 」においては 、将来にわたって安定的な修繕積立金を確保する観点から、『均等積立方式』の方が望ましいとされております。
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