住民説明会が開催されました。
当日、管理組合理事会より今回の修繕積立金値上げの背景と方向性についての説明がありました。
修繕積立金目標額の算定
そもそも第２回大規模修繕では、何が必要となり それぞれの金額はどの程度なのか？
管理組合理事会では、国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を参照し、客観性と妥当性を確保したうえで、将来必要となる修繕費の概算目標額を６ヶ月以上かけて検討しました。
なぜ今、修繕積立金の見直しが必要なのか!!
マンションは、定期的なメンテナンスを行い１日でも長く使用できるように管理している共用設備も時間の経過とともに劣化が進み、15年周期の大規模修繕が不可欠です。特に第2回大規模修繕では、以下のような工事項目が想定され、第1回よりも費用が増加します。
- エレベーター設備
- 外壁タイル・屋上防水の本格補修
- 給排水管・設備の更新
- 気設備インターホンシステム
見込まれる費用の概算は？
合計金額は概算で、人件費や建築資材の高騰を考慮しないで、約7億1千万円程度になりそうです。
知っておきたい マンションのお金のこと!!
管理組合の会計は『管理費会計』と『修繕積立金会計』に区分けして管理しています。『管理費』と『修繕積立金』この2 つの費用は似ているようで内容は異なります。
『管理費』がマンションの運営維持に日々必要な「消費」であるのに対して、『修繕積立金』は将来に対しての 「備え・投資」になります。
『管理費』の内訳は ？
- エレベーター、消防設備などの共用設備の保守維持費、備品費、通信費その他の事務費
- 共用部分等に係る火災保険料
- 経常的な補修費 (照明の交換など 、小規模な修繕の費用 )
- 共用部分の水道代や光熱費など。
各年度予算の余剰金の一部は修繕積立会計へ資金移動しています。
『修繕積立金』の内訳は？
- 一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕
- 不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕
- 敷地及び共用部分等の変更など
『段階増額積立方式と均等積立方式』
マンションの修繕積立金は、一般的に 『段階増額積立方式』と『均等積立方式』のどちらかを採用しています。
新築分譲されるマンションは 、 ほとんどが 『段階増額積立方式 』 となっています。これは、竣工当初は、大きな修繕費は不要で、修繕積立金を抑えた方が分譲しやすくなるためです。結果二回目以降の大規模修繕では積立金は確実に不足することになり値上げ見直しが必要となります!!
現在エスリード芦屋は、段階増額積立方式!!
以下の左側グラフが示す様に、2010年には、既に約9,000万円の修繕積立金がプールされています。これは新築時の分譲価格に修繕積立金の一部費用が含まれ、購入者から徴収した金額です。
その後の15年間で3億2千万円を積立、第１回大規模修繕を迎えました。
2025年は、安藤間との裁判和解金1億円からのスタートで2039年までに約6億8百万円を積み立てる必要があります!!
『段階増額積立方式』そのまま場合 !!
段階積立方式のままゴールを目指すと、3年〜4年ごとに総会での値上げ率の合意形成が必要です。合意形成が難航すれば 、 円滑な積立が困難になることが 予測されます。またこの方式の場合段階的に支払額が増加するので、 居住者の資金計画が立てにくいという側面もあります 。
『均等積立方式』にした場合 !!
第２回大規模修繕に向けて不足分の積み立てを均等積立方式を採用した場合は、修繕積立金の積立額が一定なので、居住者の資金計画が立てやすいです。また、必要な修繕資金を効率的かつ安定的にストックしていくことができます。
❌ 段階増額積立方式の場合
国土交通省の調査によると、近年分譲された 『段階増額積立方式』を採用するマンションについて、長期修繕計画の計画当初 から最終計画までの増幅幅の平均は約3.6倍となっており、なかには10倍を超える物件も存在します。
⭕️ 均等積立方式の場合
国土交通省が定める 「マンションの修繕積立金に関するガイドライン 」においては 、将来にわたって安定的な修繕積立金を確保する観点から、『均等積立方式』の方が望ましいとされております。
修繕積立金値上げシュミレーション
以下の表で説明します。
- 現状の専有面積の平米単価69円のままでは、13年間で3億2千8百万円不足する計算になります。
- 段階増額積立方式の場合、目標額へは、69円からまず1.6倍で110円にその後さらに1.6倍で175円、その後さらに1.4倍で246円に値上げが必要となり最終的には3.57倍になます。
- 均等積立方式の場合、目標額へは2.8倍の193円の13年間積み立ててで目標額に到達します。
管理組合理事会の結論は !!
エスリード芦屋の長期的な資産価値維持のため、修繕積立金の積立方式を、将来的に負担が増え続ける「段階増額積立方式」から、将来にわたって定額を維持する「均等積立方式」へと変更いたします。これに伴い、現在の専有面積単価69円/㎡を、約2.8倍となる193円/㎡へ改定することとなりました。本件を重要議案として、来たる新年度管理組合総会へ提出し、皆様にお諮りいたします。